Les premières neiges envahissent les sommets et l'envie de skier commence à nous titiller. Le moment est venu de prospecter dans les stations alpines pour visiter et comparer les emplacements. Pour investir ou pour allier investissement et plaisir de séjourner dans son logement, toutes les formules existent avec ou sans avantage fiscal. Un marché à étudier de près sans pour autant sacrifier l'implantation de la résidence au gain fiscal.

Avec plus de 1 200 kilomètres carrés de domaine skiable, les Alpes figurent au palmarès des régions montagnardes européennes, bien avant la Suisse(840 kilomètres carrés) et l'Autriche(790 kilomètres carrés), pourtant considérés comme pays montagnards privilégiés.
Près de 10 millions de touristes fréquentent les stations alpines dont un bon million provenant de l'étranger. C'est dire si le marché locatif est actif et l'investissement vite amorti, d'autant plus que hormis la saison d'hiver très prisée, la saison d'été est également très recherchée dans les stations-stars comme dans les stations villages.
Les Alpes ont fait un prodigieux effort d'équipements, notamment depuis 1992, année des Jeux Olympiques d'Alberville : autoroutes et TGV desservent à la vallée, mettant les stations à moins d'une heure, sauf conditions atmosphériques très difficiles ; remontées mécaniques, télésièges, funiculaires d'avant-garde permettent un haut débit de passage pour accéder aux pistes les plus variées en difficulté. En un mot, les Alpes ont su saisir la vague de l'or blanc.
Et les stations elles-mêmes en ont profité pour construire ou pour rénover leur parc immobilier, proposer des activités aux skieurs non aguerris, assurer une vie hors pistes. Les grandes favorites restent toujours les mêmes avec pour noms Courchevel, Méribel, Val d'Isère, Les Arcs, La Plagne, les Menuires, Chamonix, Avoriaz, Tignes, Val Thorens…mais certaines stations recherchées pour leur coté " village " prennent de l'essor, fréquentées pour leur coté authentique telles Valmorel, Saint-François-Longchamp, Les Coches, Samoens, Valmeinier, Chamrousse, Châtel, Morillon… Enfin, toutes ces stations connaissent un engouement pour la saison d'été : de nombreuses activités sont organisées : randonnées pédestres, escalade, VTT, parapente, rafting, piscine, patinoire… Eté comme hiver, les appartements peuvent donc être loués au grand profit de l'investisseur qui dégage ainsi une meilleure rentabilité.

LES QUESTIONS PRIORITAIRES
Avant de s'engager dans un achat immobilier à la montagne, mieux vaut se poser les bonnes questions. D'une part, la qualité du domaine skiable pour les très bons skieurs : les Trois Vallées et les Portes du Soleil figurent parmi les meilleurs espaces du monde pour la vitesse et pour la difficulté de certaines pistes. D'autre part, les activités proposées à ceux qui ne sont pas des skieurs forcenés, voire qui ne skient pas : en très haute montagne, les promenades pédestres, les raquettes ou le ski de fond sont assez limitées. Il faut donc regarder si les stations offrent d'autres ressources : balnéothérapie, fitness, arts plastiques, cinémas…
Enfin, dans le secteur purement immobilier, plusieurs paramètres sont à étudier. Tout d'abord l'emplacement du programme par rapport aux pistes : rien de plus désagréable que de devoir prendre sa voiture enneigée pour stationner au pied des télécabines, sauf à habiter un superbe châlet en pleine poudreuse. L'idéal est donc de décrocher un appartement dans une résidence proche des pistes et des commerces pour faire ses courses de proximité.
A explorer aussi l'orientation du logement pour profiter du soleil levant. Et selon le budget dont on dispose, ne pas se précipiter sur une surface trop petite dans la quelle on étouffe vite. Les petites cellules où l'on s'entassait à 4 ou 6 personnes dans 20 à 30M2 ne trouvent plus preneur, même à prix bas. La qualité de vie est passée par là. Et vivre compressé entre chaussures de ski, après-ski, blousons et combinaisons dès 17 heures à Noel ou en février lorsque la nuit tombe de bonne heure a découragé plus d'un vacancier ! désormais, les promoteurs(Pierre et Vacances, MGM, Michel Vivien, Valmorel Immobilier, Saint-André Promotion) ont pris en compte les exigences des clients en quête de surface conviviale.
Par ailleurs, les prestations se sont améliorées : large place est donnée au bois, élément montagnard par excellence, les salles de bains se font douillettes, les cuisines équipées comme chez soi. Plus question de se sentir moins à l'aise en vacances que dans son propre domicile. Et tous les professionnels travaillent d'ailleurs dans ce sens. Enfin, coté prix, le mètre carré reste abordable même s'il se situe à un niveau élevé compte tenu du foncier rare, du coût des fondations et des travaux, des mises hors gel, d'une isolation renforcée…des facteurs auxquels s'ajoutent la notoriété de la station, l'emplacement du programme au sein de cette station, l'étage, l'orientation, la surface du balcon… Par ailleurs, il faut savoir combien de temps cet appartement va être utilisé par l'acquéreur : une ou deux semaines par an ou plus. Faut-il donc l'acheter en propriété classique ou en propriété placement alliant revenus, bonus fiscal et temps d'occupation de 4 semaines dans l'année ? ou ce logement sera-t-il une simple opération patrimoniale effectuée dans le but de défiscaliser et de tirer quelques revenus. Quel que soit l'objectif, il faut choisir un bien de qualité et particulièrement bien placé. La " carotte fiscale "n'est qu'une infime cerise sur le gâteau. La pierre est un placement pérenne et intéressant sur le long terme dans la mesure où les qualités propres au bien sont irréprochables. Et il ne faut en aucun cas céder à la sirène fiscale qui va jouer quelques années, mais qui va concerner un produit moyen susceptible de ne générer aucune plus-value, voire pire une moins-value. Avant de se décider, il faut donc se rendre sur place si l'on ne connaît pas la station pour voir précisément où se trouve l'immeuble. Et se renseigner sur la qualité des prestations offertes dans la résidence mais aussi dans la station, le sérieux et la réputation du gestionnaire de la résidence de tourisme. Muni de toutes ces précautions, l'achat peut s'envisager en toute sérénité et s'avérer un excellent placement.

LES STATIONS PHARES : CHERES MAIS INDEMODABLES
Courchevel, Méribel, Megève, Val d'Isère, Tignes, Les Arcs, Avoriaz, Chamonix, La Plagne, Les Menuires, Val Thorens, L'Alpe d'Huez, Les Deux Alpes… d'excellentes stations pour le domaine skiable, la qualité des équipements et des pistes, l'enneigement, la notoriété des sites, les activités et la qualité de vie, leur parc immobilier. Certes, toutes ses stations offrent des disparités et donc des micro-marchés à prix variables. Les deux stations stars sont Courchevel et Megève, fréquentées par une clientèle nationale mais aussi très internationale. Cœur de ville à caractère authentique, grands hôtels et chalets somptueux réservés à la Jet Set. Le neuf y est distillé au compte-goutte et à des prix faramineux de l'ordre de 28 000F le m2 voire davantage.
Viennent ensuite Chamonix, Méribel, Val d'Isère. Là encore, des stations implantées depuis longtemps dans le splendide massif de la Tarentaise : les skieurs bénéficient d'un domaine hors pair en qualité de pistes et d'équipement. La construction neuve reste très parcimonieuse, faute de foncier constructible et les rares programmes s'y vendent entre 18 000 et 25 000F le m2. Sur Tignes, toute proche de Val d'Isère, les prix sont identiques. Sur Val Thorens et les Menuires, elles-aussi pratiquement voisines, les prix évoluent entre 15 000 et 23 000F le m2. A Avoriaz, la station fabriquée de toutes pièces, par Pierre et Vacances, aucune possibilité d'acheter un appartement neuf, tout le foncier constructible ayant été utilisé. Les Arcs et La Plagne, véritables " paquebots " des neiges, quelques programmes sont à vendre entre 18 000 et 22 000F le m2.

LES STATIONS VILLAGES : LE CHARME DE LA MOYENNE ALTITUDE
Les adeptes de la moyenne montagne n'ont que l'embarras du choix. Entre 1100 et 1 500 mètres d'altitude, de nombreuses petites stations émaillent le massif alpin. Certaines comme Saint-Martin de Belleville, Morzine, Les Houches, Les Coches, Vallandry, Châtel sont reliées à de grands domaines skiables, d'autres comme Valmorel, La Clusaz, Samoens… ont leur propre domaine.
Les constructions s'éparpillent autour du cœur d'anciens villages sous forme de chalets divisés en appartements. Les prix restent, le plus souvent, inférieurs à ceux des stations-stars : à Châtel, par exemple, proche du domaine des Portes du Soleil, et à quelques kilomètres de la rive française du lac Léman, les " Balcons du Châtel ", les studios-cabines démarrent à 338 000F et les trois pièces à 610 000F. A Drouzin-le-Mont, entre les vallées de Morzine et d'Abondance, au pied des pistes, dans la résidence l'Edelweiss, des deux pièces de 30M2 se vendent entre 329 000 et 399 000F. Dans cette même station, de petits châlets de 62M2, balcon de 10M2 et garage sont proposés entre 980 000F et 1 060 000F. Sur Valmorel, station éclatée en divers hameaux reliés les uns au autres, le " Hameau des Teppes " offre trois nouvelles résidences où les prix commencent à 17 000F le M2.
A Valfréjus ou Valmeinier, plusieurs programmes proposent des prix entre 12 000 et 16 000F le m2. Une bonne opportunité dans des sites agréables hiver comme été, pour séjourner quelques semaines, le louer à temps plein ou l'acquérir en toute propriété avec possibilité de le louer également quelques semaines. Laure Granger

INVESTIR DANS UNE ZONE DE REVITALISATION RURALE
Le dispositif Demessine permet de bénéficier d'une réduction d'impôt dès l'instant où la résidence de tourisme est située dans une zone de revitalisation rurale(70 secteurs sont concernés). La réduction s'élève à 15% du prix d'acquisition hors taxe du logement neuf(majoré des frais d'acquisition). Elle s'applique à un plafond d'investissement de 500 000F pour un couple marié et de 250 000F pour un célibataire, soit au plus 75 000F et 37 500F.
Cette réduction est répartie sur 4 années et s'impute sur l'impôt résultant de l'application du barême progressif, à compter des revenus de l'année d'acquisition ou de l'année d'achèvement. A cette réduction s'ajoute le remboursement de la TVA, soit 19,60% du prix hors taxe. Ce " bonus " fiscal est octroyé sous réserve d'acheter un logement neuf dans une résidence de tourisme placée en ZRR, loué non meublé pendant au moins 9 ans par un gestionnaire unique. Ce dispositif est valable jusqu'au 31 décembre 2 002.

ACQUISITION D'UN DEUX PIECES EN ZRR A VALMEINIER
A 580 000F TTC
ACHAT

Prix d'acquisition : 580 000F
Frais d'acquisition : 30 000F
Total : 610 000F

FINANCEMENT 610 000F
Remboursement de la TVA : 99 000F
Apport personnel : 0F
Crédit amortissable (5,5% sur 10 ans) 511 000F

SITUATION FISCALE
Loyers garantis : +191 000F
Déduction des intérêts et frais d'emprunt : -163 000F
Déduction de la taxe foncière : 17 000F
Déduction forfaitaire sur les loyers : -11 000F
Total imposable sur 10 ans : 0F

ECONOMIE D'IMPOT
Remboursement de la TVA : 99 000F
Réduction d'impôt : 75 000F
Total des économies d'impôt : 174 000F
Economie d'impôt par rapport au prix d'acquisition 30%

Source : Pierre et Vacances

ACQUISITION D'UN 50M2 A PLAGNE 2 000 EN PROPRIETE PLACEMENT SUR ACQUISITION
Prix de l'appartement TTC : 1 100 000F (meubles, literie, électroménager) Remboursement de la TVA : -181 000F

FINANCEMENT
Prix à financer hors taxes : 919 000F
Apport personnel : 290 000F
Crédit à 5,90% sur 11 ans : 629 000F
Mensualité : 5 361F
Revenus mensuels déductibles : -3 830F (5% garanti /an sur 11 ans)
Reste à la charge de l'acquéreur/ mois : 1 531F
Total des économies sur 11 ans : 687 000F

Source : MGM