La préservation du patrimoine immobilier des copropriétaires s'accompagne d'inévitables et lourdes dépenses d'entretien. Cela relève de la mission d'administration de l'immeuble qui incombe au syndic de la copropriété. Explications.

La question des travaux dans la copropriété est très sensible à un double titre. D'une part, c'est d'elle dont dépend la préservation du patrimoine des copropriétaires et d'autre part, elle affecte le portefeuille des copropriétaires. Tous les organes de la copropriété sont donc concernés et la loi du 10 juillet 1965 définit les modalités d'implication de chacun d'entre eux dans le processus de décision. Sont ainsi définis les pouvoirs des copropriétaires en fonction de leurs millièmes, ceux du syndicat des copropriétaires chargé de veiller à la conservation et à l'administration de l'immeuble, ceux de l'assemblée générale qui vote les décisions de gestion et pour finir, ceux du syndic. Désigné par l'assemblée, sa mission consiste à faire appliquer le règlement de copropriété, administrer l'immeuble, exécuter les décisions de l'assemblée générale et représenter le syndicat des copropriétaires. Si l'une quelconque de ses missions cause un préjudice, sa responsabilité peut être engagée par celui ou ceux des copropriétaires qui en sont victimes

LES REGLES QUI S'IMPOSENT AU SYNDIC
Un rapide rappel de différentes règles et obligations qui s'imposent au syndic permet de mesurer l'importance du rôle de ce dernier dans le fonctionnement de la copropriété. C'est à lui qu'incombe la conservation les archives du syndicat des copropriétaires, à savoir, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales et des documents relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il établit et tient à jour la liste des copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent. Il est responsable de la préparation et de la convocation des assemblées de copropriétaires, laquelle ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions légales. Ensuite, le syndic notifie le procès-verbal de l'assemblée générale aux copropriétaires ce qui permet d'en exécuter le contenu, en particulier, lorsque l'assemblée a voté des dépenses pour l'accomplissement de travaux. Il doit établir un budget prévisionnel et appeler l'avance de trésorerie et les provisions nécessaires à la gestion quotidienne de l'immeuble et régler les dépenses (article 25 du décret du 17 mars 1967).

En matière comptable, les obligations qui pèsent sur le syndic et qui permettent d'assurer la transparence de sa gestion sont nombreuses. Le syndic doit tenir une comptabilité séparée par copropriété. Avant une assemblée générale, il doit présenter des documents indispensables à la validité de ladite assemblée. Il en est ainsi du compte des recettes et dépenses de l'année écoulée, de l'état des dettes et créances des copropriétaires vis-à-vis du syndic, de la situation de la trésorerie, du budget prévisionnel et des devis ou marchés de travaux. A tout moment, il doit pouvoir produire la position comptable de chaque copropriétaire au regard du paiement des provisions et charges et sauf disposition plus contraignante du règlement de copropriété, il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale au moins une fois par an et doit obtenir son quitus. L'approbation des comptes et la délivrance du quitus, à la majorité simple, par l'assemblée générale des copropriétaires dégage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat.

COMMENT SE DECIDENT LES TRAVAUX ?
Dès lors qu'un copropriétaire, le conseil syndical et ou le syndic estime nécessaire la réalisation de travaux dans la copropriété, ces travaux doivent être inscrits à l'ordre du jour de la convocation d'une assemblée générale pour y être votés. C'est en effet à l'assemblée qu'il appartient de prendre la décision d'engager les travaux. Pour que l'assemblée soit suffisamment informée, l'ordre du jour doit être précis et les dépenses encourues doivent être précisément indiquées, par la transmission de différents devis. A cet égard, les recommandations de la Commission nationale relative à la copropriété sont parfaitement éclairantes.

Pour favoriser la transparence des marchés relatifs aux travaux, la Commission nationale relative à la copropriété suggère notamment, dans un premier temps, qu'une visite annuelle de l'immeuble soit effectuée par le syndic en présence du président du conseil syndical et, le cas échéant, des membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés. En dehors de cette visite, en cas de désordres apparus sur les parties communes ou des équipements collectifs, un technicien assiste à la visite et les copropriétaires concernés prennent toutes les dispositions utiles pour permettre l'accès aux parties privatives de leur lot où ces désordres se manifestent. Un état des travaux prévisibles ou souhaitables doit être dressé par le conseil syndical compte tenu des éléments du constat effectué et le conseil syndical doit proposer un calendrier prévisionnel des travaux et une évaluation approximative de chacun de ces travaux.

La recherche et la désignation d'un entrepreneur
Pour guider les copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de mesures appropriées, la Commission propose que l'assemblée générale adopte une procédure de recherche et de désignation de l'entrepreneur comprenant trois phases : le descriptif des travaux, la recherche d'entrepreneurs, et le choix de l'entrepreneur.
S'agissant du descriptif des travaux, sauf décision particulière de l'assemblée générale, le syndic doit établir un document comprenant un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l'entrepreneur correspondant aux travaux à réaliser, les assurances et la demande de références des chantiers précédents. En cas de travaux Importants ou complexes, le syndic doit confier l'élaboration de ce descriptif à un maître d'œuvre. Quant à la recherche d'entrepreneurs, en cas de travaux peu importants ne dépassant un seuil éventuellement fixé par l'assemblée générale, le syndic peut choisir les entrepreneurs à consulter, les copropriétaires pouvant, le cas échéant, proposer des noms d'entrepreneurs. Dans les autres cas, le choix des entrepreneurs s'effectue après leur mise en concurrence. Le syndic reçoit les réponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts par le syndic en présence des membres du conseil syndical.

Le choix de l'entrepreneur
La Commission nationale relative à la copropriété suggère que les devis soient communiqués aux membres du conseils syndical et que le conseil syndical, lorsqu'il a reçu délégation d'approuver un marché, fasse le choix de l'entrepreneur et adopte les conditions du contrat. En l'absence de délégation au conseil syndical, le syndic peut soumette le marché des travaux à l'approbation de l'assemblée générale en observant les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou des devis proposés, ainsi que l'avis du conseil syndical.

QUELLES MAJORITES POUR VOTER LES TRAVAUX ?
Les règles de majorité requises pour décider des travaux varient selon les cas. Ainsi, lorsque les travaux ont pour effet de modifier la destination de l'immeuble, le vote à l'unanimité de tous les copropriétaires est nécessaire. Lorsqu'un copropriétaire souhaite racheter une partie commune de l'immeuble pour la transformer en partie privative, l'exemple typique est celui du rachat des WC communs sur le palier pour les adjoindre à un lot privatif, la majorité de tous les copropriétaires représentant les deux tiers des voix est nécessaire.
Les travaux d'amélioration quant à eux, doivent être décidés à la double majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des millièmes des seuls copropriétaires présents et représentés. Cette décision doit être ratifiée, à la même majorité par une deuxième assemblée générale. Enfin, pour voter l'exécution de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, par exemple les travaux de mise en conformité aux normes de salubrité, de sécurité et d'équipement, l'installation d'antenne collective de radio et de télévision ou l'autorisation donné à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes, la majorité absolue de tous les millièmes est nécessaire. Si cette majorité absolue n'a pas été obtenue lors d'une première assemblée générale, une seconde assemblée générale convoquée à cette fin peut prendre la décision à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.

Travaux dans la copropriété et rémunération du syndic
Le plus souvent, la question de la rémunération du syndic a l'occasion de travaux effectués dans une copropriété est prévue dans le contrat conclu entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Cette rémunération, qui consiste le plus souvent en un pourcentage du devis proposé, se justifie par des frais de gestion et de suivis techniques. Si les modalités de cette rémunération ne sont pas définies dans le contrat du syndic, elles peuvent être votées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors d'une assemblée générale.

LE CONTROLE DU SYNDIC PAR LES COPROPRIETAIRES ET LE CONSEIL SYNDICAL
Chaque propriétaire dispose directement ou indirectement par l'intermédiaire du conseil syndical, de la possibilité de contrôler la mission du syndic et se doit d'informer le conseil syndical s'il estime qu'il a mal exécuté l'une des missions précitées. Dans ce cas, le conseil syndical émet un avis et peut demander au syndic de modifier sa position. Le copropriétaire insatisfait peut aussi faire inscrire le sujet de son mécontentement à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Il peut enfin ne pas approuver les comptes et refuser le vote du quitus. En cas extrêmes, le syndic peut ne pas être renouvelé ou peut être révoqué en cours de mandat. En cas de carence du syndic et après mise en demeure d'agir restée infructueuse pendant plus de 8 jours, tout copropriétaire peut décider de l'assigner en justice.

Mais attention. Dans sa tâche, le syndic est assisté et contrôlé par le conseil syndical. Il s'agit de copropriétaires désignés par l'assemblée générale pour trois ans au maximum. Cet organe important de la copropriété peut se faire communiquer les pièces et documents relatifs à la gestion et à l'administration de la copropriété. Il donne son avis sur les questions concernant le syndicat. L'assemblée générale peut déléguer en partie ses responsabilités relatives aux vote des dépenses en fixant un seuil de dépenses au-delà duquel le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. Cette décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

QUI EST REPONSABLE ?
De fait, le syndic assume un rôle important dans le fonctionnement de la copropriété, mais il n'est pas le seul responsable des maux de la copropriété. Sauf faute professionnelle commise dans l'exercice de sa fonction qui justifie l'exercice d'un recours direct contre lui, les règles instituées par la loi de 1965 sur la copropriété assujettissent le syndic à l'assemblée des copropriétaires. Il en résulte en toute logique, qu'un copropriétaire qui subit un préjudice du fait de la copropriété, peut se retourner contre le syndicat des copropriétaires. Il en est notamment ainsi en cas de défaut d'entretien des parties communes, de mauvais fonctionnement d'un équipement collectif ou lorsque le syndic a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions. Le copropriétaire lésé doit alors se retourner contre le syndicat des copropriétaires qui se trouve être représenté par le syndic.

Le ravalement des immeubles est rendu nécessaire par l'encrassement des façades, la dégradation des murs et les risques de chutes ou par la présence de fissures infiltrantes entraînant des condensations à l'intérieur de logements.
Quelle majorité pour décider du ravalement d'un immeuble ?
Si le ravalement est rendu nécessaire par la vétusté de la façade et que les travaux ne consistent qu'en une simple remise en état, sans aucune amélioration, la majorité requise est la majorité simple, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Si le syndicat des copropriétaires reçoit de l'autorité administrative l'ordre de ravaler l'immeuble, la majorité requise est la majorité absolue, c'est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. A défaut de décision prise à la majorité absolue, une seconde assemblée générale statue à la majorité simple dans le délai maximal de trois mois. Si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à 8 jours. A défaut de majorité absolue, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider immédiatement en procédant à un vote à la majorité simple.
En cas d'amélioration de l'existant, par exemple lorsque l'assemblée générale décide de la pose d'un revêtement, le vote requière la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix de tous les copropriétaires qu'ils soient présents, représentés ou absents. Si cette double majorité n'a pas été obtenu mais que le vote à atteint une majorité en membres ainsi que les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale peut se tenir et décider cette dernière majorité.
Le Ravalement à Paris L'article art. L. 132-1 à 6 du Code de la construction et de l'habitation prévoit l'obligation de remettre en bon état de propreté les immeubles au moins 1 fois tous les 10 ans. Les propriétaires des immeubles considérés comme sales ou dégradés par les services techniques de la mairie de Paris reçoivent un avertissement dans lequel un délai leur est imparti pour procéder au ravalement. A défaut de réaction, et après notification d'un arrêté, la Ville peut faire exécuter les travaux d'office aux frais des propriétaires.

Les réductions d'impôt pour travaux
Depuis le 15 septembre 1999, la TVA au taux réduit s'applique à la plupart des travaux réalisés dans les logements d'habitation et les copropriétés achevés depuis plus de deux ans. En contrepartie, un nouveau régime de réduction d'impôts est entré en vigueur et l'ancienne réduction d'impôt pour gros travaux qui était réservée aux immeubles achevés depuis plus de dix ans disparaît. La réduction d'impôt pour les dépenses de gros travaux est remplacée par un nouveau crédit d'impôt au taux de 15 %. Les travaux doivent être réalisés dans une résidence principale (d'un propriétaire ou d'un locataire) achevée depuis plus de deux ans. Le plafond des dépenses est de 20 000 F pour une personne seule, 40 000 F pour un couple marié soumis à imposition commune, majorés dans les deux cas de 2 000 F par personne à charge dont le premier enfant, 2 500 F pour le deuxième enfant et 3 000 F par enfant à partir du troisième.
D'autre part, le crédit d'impôt pour dépenses d'entretien ou de revêtement des surfaces est réduit de 20 % à 5 %. Il s'applique dans la limite d'un plafond annuel de 10 000 F pour une personne seule ou à 20 000 F pour un couple marié soumis à imposition commune, ces sommes étant majorée de 1 000 F par personne à charge dont le premier enfant, 1 500 F pour le deuxième enfant et 2 000 F par enfant à partir du troisième.

Rappel du dispositif antérieur au 15 septembre 1999
Une réduction d'impôt était accordée sous certaines conditions, en contrepartie d'une facture émise et réglée avant le 15 septembre 1999 cette date. Etaient visés, les propriétaire, copropriétaires ou propriétaires accédant à une résidence principale à la date du paiement des travaux, qui faisaient réaliser des travaux par un professionnel en règle. Dans une copropriété, une attestation remise par le syndic tient lieu de facture.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction fiscale concernaient les grosses réparations classiques dont l'importance excède celle des travaux d'entretien courant (réfection des gros murs, des planchers, rétablissement de la toiture, remplacement intégral d'équipements essentiels devenus vétustes, réfection totale d'une installation électrique ou sanitaire existante, remplacement intégral de l'ensemble des portes et fenêtres et/ou des boiseries de l'ensemble des fenêtres, réfection d'une voie privée donnant accès à l'immeuble, etc.
Etaient également visées les travaux d'amélioration du logement. Il s'agit de l'installation d'équipements durables (ascenseur, chauffage, appareils sanitaires, volets ou persiennes, climatisation, ventilation, antenne collective de TV, câble, etc.), les travaux d'isolation thermique ou acoustique et les installations d'équipements de sécurité, la mise aux normes des installations électrique et/ou de gaz, les travaux d'adduction d'eau, de raccordement au tout-à-l'égout ou au réseau d'assainissement, les travaux destinés à faciliter l'accès de l'immeuble aux handicapés (sans condition d'ancienneté de l'immeuble) ou destinés à adapter leur logement (si l'immeuble a moins de 10 ans) et le traitement préventif et curatif de l'immeuble ou de la maison contre les insectes xylophages : termites et capricornes… Enfin, les travaux de ravalement consécutifs à la remise en état des façades ou des murs extérieurs donnent lieu à réduction d'impôt.

Les modalités de paiement des travaux votés en assemblée générale de copropriété
Les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre une décision concernant des travaux d'amélioration, de transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement, d'adjonction d'éléments nouveaux ou d'aménagement ou la création de locaux destinés à l'usage commun, ainsi que ceux qui n'ont pas participé à l'assemblée générale, peuvent payer leur quote-part des travaux sur 10 ans en 10 annuités égales. Cette demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndicat des copropriétaires peut " facturer " cette faculté de paiement en accordant un crédit auquel s'applique le taux légal d'intérêt. En revanche, si la copropriété recourt à un emprunt, le demandeur supporte le même taux d'intérêt que celui de la copropriété.