Panorama de l'Ile-de-France au 1er semestre 2000

L'offre est encore conséquente et les taux d'intérêt, même s'ils ont légèrement remonté, accroissent la solvabilité des emprunteurs. Des facteurs que l'on n'est peut-être pas prêt de retrouver et qu'il faut saisir rapidement.

Pour vous aider dans cette démarche, Se Loger s'est livré à une enquête de marché du neuf à Paris et dans les divers départements d'Ile de France, retenant essentiellement les sites où l'offre est suffisante pour permettre de choisir entre différents programmes.

Depuis deux ans, le marché parisien retrouve du punch avec des lancements de programmes neufs et des rythmes de ventes accélérés. L'amortissement Périssol a évidemment dopé les ventes en 1 999, mais la fin du dispositif en aôut n'a pas pour autant calmer le marché qui, contre toute attente des promoteurs, a continué à bien fonctionner. Ce qui prouve que la demande correspond bien à un besoin de se loger.Cette activité soutenue a eu pour corollaire de réduire l'offre : actuellement, dans Paris-intramuros, celle-ci se résume à 1 300 logements et ne représente que quelques mois de vente. Pour produire plus, il faut du terrain et c'est là que le bât blesse.

Coincée à l'intérieur du périphérique, la capitale ne peut s'étendre. Restent alors les zac qui demandent de grandes surfaces ou des "dents creuses" pour réaliser de petites opérations. Du coup, la moindre parcelle de terrain fait l'objet de surenchères qui se répercutent inévitablement sur les prix de vente. Déjà, en 1999, les prix ont accusé une sérieuse remontée : 8% en moyenne selon la Fédération régionale des promoteurs-constructeurs. Mais certains programmes des quartiers les plus cotés ont largement dépassé ce chiffre.

Une enquête réalisée par l'Agence département d'information sur le logement (ADIL) donne un prix moyen du neuf sur Paris
(27 500F/m2) et souligne les grandes disparités entre les arrondissements: ainsi, le VIè carracole à 49 000F/m2 et le XXè à 20 800F/m2. Des écarts faciles à comprendre: dans le VIè où la construction est rarissime, une seule belle opération donne le ton.

A l'inverse, dans le XXè où plusieurs programmes sont lancés et où le foncier affiche des prix moindres, la valeur moyenne fléchit. Toutefois, à l'intérieur de chaque arrondissement, des micromarchés existent faisant varier les prix d'une rue à l'autre, voire d'un trottoir à l'autre. Pour ne pas se faire piéger, l'acquéreur doit quadriller chaque secteur de marché.

Le centre de Paris est caractérisé par un tissu urbain très étroit. Difficile d'y monter une opération et les très rares programmes de la rive droite ou de la rive gauche atteignent des valeurs vertigineuses, entre 36 000 et 47 000 F/m2. L'ouest (XVI, XVII et IXè) n'est pas en reste : la centaine d'appartements actuellement en vente se commercialise entre 30 000 et 45 000F/m2.

Prolongement des V et VIè arrondissements, les XIII,XIV et XVè présentent deux avantages : une offre plus abondante et des prix inférieurs à ses voisins. En tout, plus de 500 logements sont à vendre, mais les prix ont tendance à grimper. Dans le XIIIè, les valeurs oscillent entre 20 000 (quartier Tolbiac) et 27 000 F/m2 (quartier Saint-Jacques) avec une pointe entre 32 000 et 35 000F pour le programme "La reine Blanche" (Ogic), près des Gobelins et sur un site inscrit aux Monuments Historiques. Le XIVè renoue avec la construction par le biais de la zac Montsouris où les prix atteignent allègrement les 30 000F/m2. Pour trouver mois cher, autour de 25 000F/m2, il faut se diriger vers la porte d'Orléans ou l'avenue du Maine. Le XVè reste toujours un bon réservoir de logements neufs avec notamment une très grosse opération pilotée par la Seeri, "Eiffel-Saint-Charles" où les prix démarrent à 30 000F/m2. Près de la porte de Versailles, les prix chutent pour tourner autour de 25 000F/m2.

C'est indiscutablement dans ces secteurs que les bonnes affaires sont à saisir. Les prix restent abordables et les quartiers se rénovent, s'équipent, s'embellissent. Le XIIè marquant un pas dans la construction, mieux vaut se diriger vers le XIè, un arrondissement très animé et très représentatif du parc parisien,. où une petite centaine de logements sont à vendre entre 24 000 et 29 000 F/m2. Dans la fourchette basse, des résidences construites par Meunier Promotion, proches du boulevard Voltaire et même de la Bastille. Et dans les valeurs les plus hautes, boulevard Richard Lenoir, une réalisation Kaufmann & Broad.

Les XVIII, XIX et XXè alimentent le marché de la capitale dans des prix très appréciables. Dans le XVIIIè, secteurs Marcadet ou Lamarck, les prix varient entre 18 500 et 21 000 F.

Dans le XIXè, près des Buttes-Chaumont, des réalisations Coprim ou Sefima se vendent entre 22 000 et 23 000F/m2. Mais on peut trouver moins cher et dans un environnement agréable comme ce programme "les allées Cantates" (Soferim) dans le parc des Musiciens à partir de 18 000 F/m2 hors parking.

C'est néanmoins le XXè qui reste imbattable au niveau des prix qui démarrent à 17 000F/m2 dans les secteurs Maraichers, Télégraphe, Bagnolet ou Ménilmontant, pour culminer à 20 000/22 000 F/m2 dans les quartiers Gambetta, Saint-Fargeau.

Même si Paris fait partie de la région, c'est dans les départements adjacents que se trouve l'essentiel du marché. Plus de 21 000 ventes y ont été effectuées en 1999, année record dépassant 1989. Ce score ne doit pas masquer d'énormes différences entre les départements tant au point de vue de la demande que de l'offre. De même, en matière de prix, aucun rapport entre les Hauts-de-Seine et la Seine Saint-Denis, l'écart, dans les programmes neufs pouvant varier de 1 à 3.

Une soixantaine de programmes proposant 1 200 logements à vendre avec majoritairement des grands appartements et des maisons, des prix qui n'ont augmenté que de 4% par rapport à l'année précédente. Voilà de quoi réjouir des familles qui cherchent à se loger grand sans trop débourser. L'offre est essentiellement concentrée sur les deux villes nouvelles, Marne-la-Vallée et Sénart. Marne-la-Vallée n'en finit pas de déployer ses tentacules. Bussy-Saint-Georges continue à alimenter le secteur du Val Maubué, tant en collectif de 10 000 à 12 000 F/m2 qu'en maisons entre 900 000 F et 1,4 MF.

Coté appartements, citons par exemple, la "villa Guermantes" (Meunier Promotion) ou la "résidence du Lac" (Bouygues Immobilier). Et pour les maisons, les "Briardes" (Promogim) ou les "Bocages" (Marignan Immobilier). Mais un autre secteur, le "Val d'Europe" est en plein développement, dopé par la phase d'extension de Disneyland Paris, qui va toucher les communes de Serris, Chessy, Montévrain, Magny-le-Hongre. Sénart, la dernière née des villes nouvelles poursuit tranquillement son développement mais ne manque pas de charme : pas d'urbanisation intense et des prix très abordables : entre 8 500 et 9 500 F/m2 sur les communes de Lieusaint, Combs-la-ville, Moissy-Cramoyel ou Savigny-le-temple en collectif et à partir de 830 000 F en individuel.

Sur le reste du département, quelques programmes dispersés entre diverses communes comme Claye-Souilly, Cesson, Chelles, Pontault-Combault, Villeparisis, Meaux, Melun, Lagny où les prix ne dépassent guère 10 000-11 000 F. A privilégier néanmoins les villes désservies par le RER.

Prolongement de l'ouest de Paris mais affichant des prix moindres, les Yvelines séduisent les acquéreurs à la recherche d'une banlieue résidentielle. La ruée sur les programmes neufs fut telle que pour l'instant, les réserves foncières sont asséchées, notamment dans le secteur individuel pour tant très prisé. Les rares opérations neuves sont concentrées sur les communes les plus chères. Ce qui fait grimper le prix moyen du département d'une façon spectaculaire à 15 300 F/m2 (contre 13 200 en 1998).

La ville de Saint-Quentin, longtemps grand gisement de logements, marque un temps d'arrêt, faute de foncier. En conséquence, les opérations qui s'y lancent se vendent chères, entre 12 000 et 14 500 F/m2 sur les communes de Guyancourt, Montigny - le -Bretonneux, Elancourt.

A noter sur cette dernière commune, au coeur du vieux village, une résidence de 16 appartements"le Manoir du Vieux Bourg" (Promex) donnant sur un parc arboré et se vendant à partir de 14 000 F/m2.

Les bords de Seine n'offrent que peu de programmes neufs. Seule Maisons-Laffitte se distingue des autres communes (Chatou, Le Vésinet) en construisant près du château ou en centre-ville dans une gamme de prêts raisonnables, entre 15 500 et 18 000 F/m2.

Les communes de Triel, Carrières ou Croissy, longtemps productrices de "maisons en village" freinent leurs constructions, manque de foncier oblige. Et les prix s'en ressentent: entre 1,5 et 2,7 millions de francs

D'autres villes comme Poissy, Achères et Houilles méritent l'attention. Animées, équipées et à moins d'une demièheure de Paris par le RER et la SNCF, elles offrent l'avantage de prix attractifs, de 11 000 à 12 000 F/m2. A Achères, "le Raspail" (Saciep), proche du RER démarre ses prix légèrement en dessous de 11 000 F/m2.

** ESSONNE : URBANISME ET VERDURE A PRIX MODERES

Coincé entre les Yvelines et la Seine et Marne, l'Essonne joue sur deux facettes: un pôte urbanisé avec Massy-Palaiseau et des vallées verdoyantes (Bièvres, Yvette, Val d'Yerres,Orge). La ville nouvelle de Cergy arrive au terme de son développement et l'offre neuve y est pratiquement inexistante. L'essentiel de la promotion du département se trouve concentré sur Massy et Palaiseau, deux communes différentes bien que voisines et recherchées pour la commodité de leurs transports. Massy joue le rôle de capitale régionale, commercialisant environ 200 logements en une dizaine de résidences signées Capri, Bouygues Immobilier, Windsor, Villa des Arts, Cofimmo....

Les prix restent très attractifs, entre 9 700 et 12 500 F/m2. Palaiseau construit plus modérément mais à des prix legèrement supérieurs, entre 14 000 et 16 000F/m2. Féréal (groupe GeorgeV) lance une opération de près de 70 appartements mis en vente à partir de 15 000 F/m2.

Le val d'Yerres affiche des valeurs très compétitives. Sur Yerres ou sur Mongeron, les programmes se commercialisent entre 10 500 et 12 000 F/m2. Sur les communes de Crosne et de Dravail, quelques maisons se négocient entre 920 000 F et 1,1MF.

La vallée de l'Orge renoue avec la construction sur Brétigny, Juvisy, Saint-Michel, Savigny, Morsang... là encore des valeurs très abordables entre 10 000 et 12 800 F/m2 pour des communes réliées à Paris par le RER ou la SNCF.

** HAUTS-DE-SEINE : DES NICHES A EXPLORER

Sur les autres communes, les prix sont nettement inférieurs. Au sud, par exemple, Antony et Châtillon évoluent entre 15 000 et 17 000 F/m2. Au nord, sur Asnières ou Clichy, les opérations oscillent entre 12 500 et 17 000 F/m2. Même Courbevoie, en pleine explosion d'activité immobilière maitrise ses prix entre 15 500 et 18 000F/m2 : en plein centre, Sefricime lance "le Bagatelle", une soixantaine d'appartements entourés d'espaces verts à partir de 17 500F/m2. A La Garenne-Colombes, (15 000 -18 000F/m2) les prix ont tendance à se raffermir. Enfin, la commune de Villeneuve-la-Garenne émerge sous l'effet d'une énorme opération "Apollonia" (Groupe GeorgeV) à des prix défiant toute concurrence, autour de 9 000F/ 9 500F/m2: des 3 pièces à partir de 534 000F et des maisons de ville (4 pièces) à partir de 939 000F.

Même aux portes de Paris, les prix ne dérapent pas. Dans la charmante commune des Lilas, une centaine d'appartements se commercialisent entre 15 000 et 17 500F/m2.

Sur Pantin et Bagnolet, les quelques petites opérations ne dépassent pas les 12 000F. Montreuil s'ouvre à la promotion privée : Marignan, Bouygues Immobilier et le groupe Arc vendent entre 11 500 et 13 500F/m2.

Dans le centre du département, sur des communes telles Rosny, Villemonble, Livry-Gargan, Bondy, les prix chutent entre 9 000 et 11 000F/m2.

Saint-Denis commence doucement sa mutation et les valeurs sont encore très attractives, entre 10 500 et 12 000F/m2.

A noter sur Sevran un important programme de maisons,"les Hameaux de Montceleux" (European Homes) où les 4 pièces démarrent à 938 000F.

** VAL-DE-MARNE : POUR TOUS LES BUDGETS

Ce département vert fait l'objet de toutes les convoitises : les promoteurs qui se précipitent sur la moindre parcelle, les acquéreurs qui veulent être près d'un ballon d'oxygène tout en restant proches de la capitale. Autour du Bois de Vincennes, les prix s'agitent sur Vincennes et Saint-Mandé, d'autant plus que le foncier y est extrêment rare. Les valeurs ont alors tendance à frémir, entre 20 000 et 25 000F/m2. Charenton et Saint-Maurice connaissent une accalmie tant dans le rythme de construction que dans les prix qui oscillent entre 16 000 et 22 000F.

Les bords de Marne offrent la particularité de s'adresser à tous les budgets. Certes, les communes-stars de Nogent et Joinville arborent des valeurs élevées, entre 16 000 et 23 000F. Mais d'autres villes moins connues et guère plus éloignées de Paris valent le détour : sur Bry et Villiers, les résidences neuves sont à vendre entre 13 000 et 16 000F/m2.

A Villiers, Féreal commercialise une cinquantaine de maisons de 4 et 5 pièces légèrement au dessus du million.

En dehors du Bois et de la Marne, quelques occasions sont à saisir sur des communes bien desservies comme Maison-Alfort, Fontenay-sous-Bois, Choisy-le-Roi dans des prix évoluant majoritairement entre 11 000 et 15 000F.

** VAL-D'OISE : URBAIN ET PROVINCIAL

Ce département joue la diversité entre des villes fortement urbanisées et des communes nichées au creux de la vallée de Montmorency, à quelques encablures de l'Oise. Et mieux encore, les prix y restent raisonnables. Seul bémol, le manque de maisons neuves en village, faute de foncier, qui risque à terme, de contracter les prix de l'individuel.

La ville nouvelle de Cergy-Pontoise, bien qu'arrivée à maturité, continue de construire. Cergy-le Haut s'avère le plus actif tout en conservant des prix très modérés, entre
9500 et 11000 F/m2. Près du golf de Courdimanche se commercialisent "les villas du golf" (Fédéral Développement) où des 5 pièces de 138 m2 flirtent avec le 1,4 million de francs. Sur les communes de Vauréal ou de Jouy-le-Moutier se lancent quelques résidences vendues entre 9 000 et 10 000F/m2. Enfin, la commune de Courdimanche, traditionnellement orientée vers l'individuel marque le pas : un seul programme en cours, signé Kaufman & Broad om les maisons de 5 pièces se vendent autour d'1,5 million de francs.

Les villes situées sur l'axe RER (A, B ou D) égrennent quelques programmes. La bonne desserte dont elles jouissent ne fait pas pour autant grimper les prix. Eaubonne, Ermont, Saint-Gratien, Sannois affichent des valeurs comprises entre 10 000 et 12 500 F/m2. Plus à l'est, des communes comme Domont, Gonesse, Survilliers voient leurs prix chuter à 10 000/11 000 F/m2.

La partie la plus résidentielle du département se trouve concentrée autour de Montmorency.

Un seul programme neuf "le Saint-Jacques" (groupe Arcade) est proposé à la vente à partir de 13 500F/m2. Dans la vallée, les villes de Margency, Taverny, Le Plessis-Bouchard, Soisy-sous-Montmorency lancent quelques résidences entourées de verdure où le prix du mètre carré dépasse difficilement 11 000 F

LAURE GRANGER