Quoi de plus naturel, lorsque l'on vit maries ensemble, que de projeter l'achat d'un logement. Pour un couple marié, l'opération ne présente pas de difficultés particulières puisque la loi les protègent bien. II n'en va pas de même pour ceux qui ont fait le choix de vivre en union libre. Au regard de la loi, les concubins sont en effet des étrangers.

Aujourd'hui pratiquée par de nombreux couples - ils sont au moins 12 % - l'union libre a l'avantage de préserver une certaine liberté en évitant par exemple une procédure de divorce, longue et coûteuse en cas de mésentente. Cette liberté peut cependant se payer très cher. Pour le Code civil en effet, la vie commune hors mariage ne donne pratiquement aucun droit. En location par exemple, lorsque le bail est établi au nom d'un seul des concubins, l'autre est considéré comme un simple occupant hébergé, sans aucun droit, même s'il règle chaque mois sa quote part de loyer.

En cas de séparation du couple, le locataire en titre peut décider de mettre son compagnon dehors sans que ce dernier puisse s'y opposer. Il peut également résilier son bail et mettre l'autre en situation très précaire. De même lorsque l'un des concubins est propriétaire de son logement. L'autre n'est pas protégé même s'il participe au financement du logement en aidant au remboursement des échéances du crédit souscrit pour cet achat. En cas de séparation ou de décès du concubin propriétaire sans qu'aucune disposition n'ait été prise vis-à-vis du compagnon survivant, ce dernier aura peu de chance - sauf accord des héritiers - d'être maintenu dans le logement. Encore moins de faire valoir son éventuelle participation à l'acquisition !

Bref, pour l'administration fiscale, les concubins demeurent deux étrangers qui n'héritent pas l'un de l'autre. Et s'il est toujours possible d'opter réciproquement pour une donation, cette solution entraîne certains inconvénients, notamment une forte taxation de la part du fisc.

Reste que le fameux Pacs (Pacte civile de solidarité) devrait permettre aux concubins qui le souhaitent d'être mieux protégés.

DES SOLUTIONS IMPARFAITES

Après quelques années de vie commune, nombreux sont les couples vivant hors mariage qui font le projet d'acquérir un logement. Pour se faciliter les choses, le couple peut décider de se marier. Dans ce cas, pas de problème. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts avec donation au dernier vivant, ou sous un régime de communauté universelle avec clause d'attribution, en cas de décès, le survivant est assuré de disposer du maximum de patrimoine que la loi autorise, tout en limitant les droits de succession à régler. En revanche, si le couple ne souhaite pas passer devant monsieur le maire, en cas de décès, le conjoint survivant n'est pas protégé. L'achat en indivision ou en SCI constituent des solution qui, si elles ne sont pas parfaites, offrent certaines garanties.

L'INDIVISION

Cette forme juridique d'acquisition est la plus fréquente et sans doute la plus économique. Son mécanisme est assez simple et facile à mettre en oeuvre. L'indivision est en effet un acte par lequel deux personnes (ou davantage) peuvent par exemple acheter ensemble un logement, chacun pouvant participer à l'acquisition dans des proportions variables. Le titre de propriété indique alors la part respective de chacun, par exemple 50/50, 30/70, etc. L'indivision est régie par les articles 815 à 815-8 du Code civil. Elle n'est pas réservée à l'acquisition d'un bien en commun mais s'applique aussi aux successions dès lors que plusieurs héritiers sont en présence, ou encore en situation post matrimoniale.

En indivision, toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, sauf s'il y a menace de péril sur le bien. Dans ce cas, un indivisaire peut décider, seul, d'agir pour sa conservation.

En cas de séparation du couple, s'il n'existe pas de désaccord, le logement peut être vendu et permettre aux concubins de se partager le prix de la vente au prorata de leur part. L'un peut aussi racheter la part de l'autre et conserver ainsi la pleine propriété du logement.

En revanche, s'il y a mésentente, l'indivision peut créer des problèmes. La vente du logement ne peut en effet être réalisée qu'avec le consentement de tous les indivisaires (en l'occurrence, les concubins). Toutefois, comme le précise le Code civil "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué". Cela signifie donc que des concubins ayant acheté un logement en indivision ont chacun la faculté d'exiger la vente et la répartition des sommes issues de cette vente. A la demande d'un concubin, le tribunal peut être saisi et ordonner le partage ou l'attribution de sa part à celui qui s'en va. S'il estime que le partage immédiat risque de nuire à la valeur du logement, le tribunal peut aussi surseoir, durant deux ans maximum, au partage et décider la poursuite de l'indivision, le temps pour les concubins de trouver un terrain d'entente (vente du logement et partage ou rachat par l'un des concubins de la part de l'autre). En une trentaine d'années, la vie hors mariage s'est largement répandue. Si, d'a pres l'Insee, 3 °/ seulement de couples pratiquaient l'union libre dans les Années 60, aujourd'hui ce pourcentage a quadruplé.

PACS ET UNION LIBRE

Tel qu'il est prévu aujourd'hui, le Pacs déterminera en effet les modalités de l'aide mutuelle et matérielle que devront s'apporter les deux concubins. Ils seront solidaires à l'égard des créanciers des dettes contractées par l'un ou l'autre des concubins pour les besoins de la vie courante.

Les partenaires liés par un Pacs auront la possibilité de déclarer leur revenus ensemble à compter de l'année du troisième anniversaire de l'enregistrement du contrat au greffe du tribunal d'instance du lieu de résidence.

Les biens acquis après la conclusion du pacte, un logement par exemple, seront soumis au régime de l'indivision. En cas de séparation, le logement pourra être vendu et la répartition effectuée en fonction de la quote part de chacun des concubins.

En cas de décès, le concubin survivant pourra demander une attribution préférentielle de la part du défunt lors du partage avec les héritiers. Pour ce qui concerne les droits de succession, il est question d'accorder un abattement de 375 000 F à compter du le janvier 2000 au survivant lié au défunt par un Pacs depuis au moins deux ans. Au-delà de ce plafond, la taxation serait de 40 % jusqu'à 100 000 F et de 50 % ensuite.

EN CAS DE DONATION

CONVENTION D'INDIVISION

Le fonctionnement assez rigide de l'indivision peut être assoupli par la signature d'une convention d'indivision entre les concubins. Cette convention d'indivision permet de préciser les règles de gestion du bien possédé en commun et de nommer par exemple un gérant. Régie par les dispositions de l'article 1873 du Code civil, cette convention écrite, établie sous seing privé ou chez un notaire, doit porter un certain nombre d'éléments concernant le bien possédé en commun et la quote-part de chacun des concubins indivisaires. Mais son intérêt réside surtout dans la possibilité de reconnaître un droit d'attribution de la quote-part de chacun des concubins en cas de décès. Ainsi, le concubin survivant peut acquérir la quote-part de son compagnon sans que personne puisse s'y opposer. C'est un point important puisque, sans cette convention d'indivision, le concubin survivant ne peut prétendre à la quote-part de son compagnon décédé et qu'il risque de se retrouver en indivision avec les héritiers éventuels qui, dans bien des cas, souhaiteront vendre le bien pour toucher leur héritage.

A noter que la convention d'indivision peut être conclue à durée indéterminée ou déterminée. Dans le premier cas, le partage peut être provoqué à tout moment. Dans le second, le partage ne peut être décidé avant le terme de la convention (sauf dans certains cas). Quoi qu'il en soit, la durée de la convention ne peut excéder cinq ans et peut être renouvelée pour une même durée ou de façon indéterminée.

LA TONTINE

Cette solution est tout à fait envisageable entre concubins puisque deux personnes suffisent à sa création. Le principe de la SCI est le suivant : au lieu d'acquérir le logement directement, les concubins créent une société civile immobilière qui, elle, achète le logement tandis que les concubins, devenant associés de la société, détiendront un nombre de parts à hauteur de leur mise de fonds. Les fonds apportés par chacun des concubins ne doivent en aucun cas être fictifs sous peine de nullité de la société.

En SCI, les concubins ne sont pas directement propriétaires de leur logement. S'ils décident de vendre leur bien au bout de quelques années, ils ne pourront échapper à la taxation sur les plus-values. Seuls les particuliers directement propriétaires de leur logement en résidence principale peuvent prétendre à l'exonération d'im pôt sur 1 a plus-value réalisée.

La durée de vie d'une SCI peut atteindre 99 ans et aucun des concubins associés ne peut la dissoudre, quand bon lui semble, sans l'accord de l'autre. Ici, les décisions ne relèvent pas de l'unanimité comme dans le cadre d'une indivision, mais de la majorité, ce qui donne plus de souplesse à la SCI et permet aux concubins-associés de ne pas être constamment menacés de partage.

L'inconvénient majeur d'une telle création, tient aux nombreuses formalités qu'elle entraîne. Des statuts doivent être rédigés, signés par chacun des associés, précisant l'apport de chacun, la forme de la société et son objet, son appellation, son siège social, le montant du capital (aucun minimum requis), sa durée et ses règles de fonctionnement. Ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes en s'inspirant de modèles existants mais il est préférable de faire appel à un professionnel, par exemple un notaire.

Un gérant doit être nommé (associé ou non) et ses pouvoirs précisés dans les statuts. Dans le cas de concubins, l'un est généralement gérant, l'autre nommé en remplacement du premier si celui-ci venait à décéder.

Les statuts peuvent en outre prévoir qu'en cas de décès de l'un ou l'autre, la société sera dissoute ou qu'elle fonctionnera avec le seul concubin survivant, ce dernier pouvant ainsi racheter aux héritiers les parts qu'ils ont recueillies dans la succession sans qu'ils puissent s'y opposer.

En revanche, la constitution d'une SCI entraîne une administration rigoureuse. Une comptabilité doit être tenue, des assemblées doivent être organisées, etc., ce qui n'est pas le cas en indivision. Il en découle bien évidemment des frais de fonctionnement plus élevés.

En cas de séparation du couple, la SCI permet généralement à l'un ou à l'autre, de conserver le logement et d'en assurer la gestion. Celui qui souhaite quitter la société peut toujours demander à l'autre d'acquérir ses parts. Lorsque les deux concubins sont d'accord, il est encore possible de dissoudre la société et de procéder au partage.

Mais s'il y a mésentente entre les concubins, seule solution : le tribunal qui sera alors chargé de trancher en prononçant par exemple la dissolution de la société s'il estime son bon fonctionnement compromis.

EMPRUNTER A DEUX

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ CROISÉ

Là encore il s'agit de créer une SCI où chacun possédera la moitié des parts mais où seront dissociés la nue-propriété et l'usufruit, avec échange de parts donnant droit à l'une ou à l'autre.

Prenons l'exemple d'un couple qui crée une SCI dont les parts sont numérotées de 1 à 1 000. L'un peut posséder les parts de 1 à 500 en nue propriété et les parts 501 à 1 000 en usufruit alors que l'autre aura les parts de 1 à 500 en usufruit et les parts 501 à 1 000 en nue-propriété. Ainsi, au décès de l'un des concubins, les parts en nue-propriété reviendront aux héritiers du défunt mais le survivant disposera, pour sa part, de l'autre moitié en nue-propriété et conservera l'usufruit des parts possédées par son compagnon décédé et devenues la propriété de ses héritiers.

Au décès du deuxième concubin, l'usufruit s'éteindra et les héritiers du premier reprendront enfin la pleine propriété des parts reçues en nue propriété, les héritiers du second ayant alors également la pleine propriété de l'autre moitié des parts.

Un peu complexe, cette solution a le mérite de protéger efficacement les concubins contre les héritiers éventuels.